Kentsel dönüşümde süratli ve başarılı sonuç almanın yolu yanlışsız mukaveleden geçiyor

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki sarsıntı, İstanbul’da meydana gelebilecek büyük yıkımı yine gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin kıymetini bir defa daha hatırlattı.

Kentsel dönüşüm sürecinin türel boyutları konusunda AA muhabirine açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren konut sahiplerinin evvel belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, akabinde uzman bireyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

“Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi dayanağının yeterli kıymetlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, kontrat yapılmadan evvel müteahhitle temel hususlarda mutabakata varılmasının akabinde, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin kesinlikle uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat mukavelesiyle desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

Öngören, binadaki arsa hisselerinin yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin muahedesi durumunda dönüşümün bu muahede çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

Hak sahipleri ortasında muahedeyi kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ait Öngören, şu bilgileri paylaştı: “Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu mutabakata katılmıyorsa bu muhalif şahısların daireleri belediyeler tarafından 3. bireylere satılarak yeni maliklerin de kontrata katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir. Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların hisselerinin ya paydaşlara yahut üçüncü bireylere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin hissesi satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar. Muhalifin hissesi satılmazsa bu hissesi almaz. Satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar fakat kanunun ilgili unsuru mucibince riskli bina yani yapı yıkılmış ise yerin maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, yönetim yahut TOKİ tarafından bu arsa ivedi kamulaştırmaya mevzu olabilir.”

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuksal sorunlardan birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan kurallar dayatması olduğunu söz eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından önemli problemler doğurduğunu söyledi.

Arsa hissesi dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya mevzu olduğunu belirten Öngören, “Eski yapıda dikkate alınmayan arsa hisseleri, dönüşüm süreciyle birlikte büyük problemlere neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa hissesi düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor.” dedi.

Kat karşılığı inşaat projelerinde mesken sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan mukaveleyi birden fazla vakit okumadan yahut tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

“Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan mukavelelerin müteahhidi koruyacak formda ve pek çok hususta arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Bilhassa inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan mukavele yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an evvel bitirme konusunda zorlama imkanı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen müddette bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan müddette bitmesi kolaylaşır.”

Öngören, kat karşılığı inşaat kontratında yüklenicinin gereği üzere yapmadığı işlerden ötürü kontratta belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.

“İnşaatın yarım kalması durumunda müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir”

Sözleşmenin feshinin talep edilmesi durumunda inşaatın tamamlanma oranının kontratın ileriye yahut geriye dönük feshedilmesinde belirleyici rol oynadığına dikkati çeken Öngören, konut sahiplerinin bu durumda müteahhide dava açabileceklerini belirtti.

Öngören, müteahhidin mukavele kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda izlenebilecek yolları şöyle açıkladı:

“Öncelikle bir dava açarak inşaat konusunda halihazır durumu tespit etmek gerekir. Sonrasında şayet inşaat gecikmişse gecikmeden ötürü kira bedelleri istenir. İnşaat, kontrattaki özelliklere uygun materyal ile yapılmamışsa tazminat davası açılabilir. Müteahhit taşınma yahut kira parasını ödememişse icra takibi yapılır. Şayet imar planına yahut inşaat projesine karşıtlık varsa inşaat mukavelesi iptal edilir yahut ortaya çıkan ziyan müteahhide tazmin ettirilebilir. İnşaatın yarım kalması durumunda inşaat kontratının feshi davası açılır ve müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir.”

Kentsel dönüşümde en çok arsa hisselerinin düzeltilmesi davası görülüyor

Kentsel dönüşümde en fazla açılan dava tipinin arsa hisselerinin düzeltilmesi davası olduğunu belirten Öngören, bu davanın sadece arsa hissesi yanılgılı yazılan bağımsız kısım malikine karşı değil binadaki bütün bağımsız kısım sahiplerine karşı açıldığını söz etti.

Öngören, davada rastgele bir vakit aşımı mühletinin bulunmadığını ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona erene kadar dava açılabileceğini kaydetti.

Avukat Oğuz Yavuz da mesken sahiplerinin başarılı bir kentsel dönüşüm için sürecin başından sonuna kadar tüzel takviye almaları gerektiğini vurgulayarak, “İnşaat üretim sürecinde karşılaşılabilecek sayısız sorun var. Bu problemlere tedbir alacak halde mukavele hazırlanması, sırf avukat değil mimar ve mühendislerden de takviye alınmasıyla mümkün. Arsa sahiplerinin ortalarında organize olarak uzmanlardan takviye alması, sürecin çok daha inançlı ilerlemesine yardımcı olur.” diye konuştu.

Dönüşüm sonrası konut tesliminde yaşanabilecek gecikmelere karşı teslim müddetlerinin net biçimde belirlenmesini, aksi halde ağır cezai koşulların konulmasını tavsiye ettiklerini söyleyen Yavuz, arsa sahibinin teminat olarak inşaat tamamlanmadan müteahhide tüm alacaklarını vermemesi gerektiğini, bunlara karşın gecikme halinde müteahhide dava açılabileceğini anlattı.